Özbaşına tikintinin qanuniləşdirilməsi: bağ evi və həyət evi

Elşən Abşerondakı bağ sahəsində iki mərtəbəli ev tikib, amma dövlət reyestrindən çıxarışda hələ də yalnız torpaq sahəsi görünür. Evi satmaq istəyəndə alıcının vəkili ilk sualı verir: ev harada qeydiyyatdadır? Özbaşına tikinti problemi çox vaxt məhz belə — satış, bağışlama və ya vərəsəlik zamanı üzə çıxır və o zaman onu həll etmək daha çətin olur.

Hansı tikili özbaşına sayılır?

Mülki Məcəllə özbaşına tikintinin üç əlamətini göstərir. Onlardan birinin olması kifayətdir ki, ev, əlavə otaq, qaraj və ya başqa tikili özbaşına sayılsın.

1. Torpaq bu məqsəd üçün ayrılmayıb. Ev başqasının və ya dövlətin torpağında tikilib, yaxud torpağın təyinatı yaşayış tikintisinə imkan vermir — məsələn, əkin üçün verilmiş pay torpağı.
2. Zəruri icazə alınmayıb. Tikintidən əvvəl icazə alınması və ya bildiriş verilməsi tələbi obyektin növündən və ölçüsündən asılıdır və Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi ilə müəyyən edilir. Öz obyektinizə aid tələbi e-qanun.az-da və ya yerli icra hakimiyyətində dəqiqləşdirin.
3. Şəhərsalma və tikinti normaları əhəmiyyətli dərəcədə pozulub. Tikili qaz kəmərinin, yüksək gərginlikli elektrik xəttinin, yolun və ya su obyektinin mühafizə zonasındadır, yanğın təhlükəsizliyi tələblərinə cavab vermir və ya qonşunun hüququnu pozacaq qədər sərhədə yaxındır.

«Əhəmiyyətli» sözü təsadüfi deyil: hər kiçik texniki uyğunsuzluq tikilini özbaşına etmir. Pozuntunun ciddi olub-olmadığını mübahisə zamanı, adətən, ekspertizanın rəyi əsasında məhkəmə qiymətləndirir.

Özbaşına tikinti təkcə sıfırdan tikilən ev deyil. Qeydiyyatlı həyət evinə sonradan əlavə edilmiş otaq, ikinci mərtəbə və ya qapalı eyvan da eyni statusdadır: evin sənəddəki hissəsi qanunidir, əlavə edilən hissə isə yox.

Özbaşına tikili ilə nə etmək olmaz?

Özbaşına tikinti aparan şəxs tikiliyə mülkiyyət hüququ əldə etmir. Ev reyestrdə yoxdursa, hüquqi baxımdan onun mülkiyyətçisi yoxdur və bunun praktiki nəticələri çoxdur:

• tikilini satmaq, bağışlamaq, kirayəyə vermək, girov qoymaq olmaz — belə əqdlər etibarsızdır;
• bank belə evi ipoteka krediti üçün girov kimi qəbul etmir;
• sahibi vəfat etdikdə notarius ev üçün vərəsəlik şəhadətnaməsi vermir;
• tikili onu aparan şəxs tərəfindən və ya onun hesabına sökülə bilər.

Vərəsəlik ayrıca baş ağrısıdır. Vərəsələr torpaq sahəsini miras kimi rəsmiləşdirə bilirlər, amma sənəddə olmayan ev üzərində hüququ çox vaxt məhkəmə yolu ilə tanıtdırmalı olurlar. Mirasın qəbulu və rəsmiləşdirilməsi qaydasını qanun və vəsiyyət üzrə vərəsəlik yazısında izah etmişik.

Qanuniləşdirmə mümkündürmü: vəziyyətə görə cədvəl

Qanun özbaşına tikintiyə mülkiyyət hüququnun məhkəmə tərəfindən tanınmasına imkan verir, amma iki şərtlə. Birincisi, tikilinin saxlanılması başqa şəxslərin qanunla qorunan hüquq və mənafelərini pozmamalıdır. İkincisi, tikili insanların həyatı və sağlamlığı üçün təhlükə yaratmamalıdır. Bu şərtlərdən biri pozulubsa, torpaq sizin olsa belə, məhkəmə hüququ tanımayacaq.

Ev başqasının torpağında tikilibsə, məhkəmə mülkiyyət hüququnu torpağın mülkiyyətçisi üçün tanıya bilər. Belə halda hüququ tanınan şəxs tikintini aparana onun xərclərini məhkəmənin müəyyən etdiyi məbləğdə ödəyir. Yəni başqasının torpağında tikən adam, ən yaxşı halda, xərclərinin əvəzini alır, evin özünü yox.

Bağ evi: hər şey torpağın təyinatından başlayır

Bağ evi ilə bağlı problemlərin çoxu tikintidə deyil, torpaq sənədində gizlənir. Torpaq Məcəlləsi torpaqları təyinatına görə kateqoriyalara bölür və çıxarışda sahənin təyinatı göstərilir. Sahə fərdi yaşayış evi və ya bağ evi tikintisi üçün nəzərdə tutulubsa, qanuniləşdirmə üçün möhkəm əsas var. Əkin üçün verilmiş kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqda isə yaşayış evi tikmək əvvəlcə torpağın bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsini tələb edir və bu, qanunla müəyyən edilmiş qaydada, səlahiyyətli orqanın qərarı ilə olur.

Buna görə bağ sahəsi alarkən ilk növbədə çıxarışdakı təyinata baxın. «Bağ sahəsi» adı ilə satılan torpaq sənəddə əkin sahəsi kimi qeyd oluna bilər. O zaman üzərində tikəcəyiniz evi qanuniləşdirmək çox çətin olacaq.

Həyat nümunəsi. Elşən torpaq sahəsini 2019-cu ildə alıb, çıxarışda sahə fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulub. Ev tikilib, amma tikintiyə dair heç bir sənəd rəsmiləşdirilməyib. Elşən evin ölçü planını hazırlatdırır, tikinti-texniki ekspertizadan evin normalara uyğun olduğu və təhlükə yaratmadığı barədə rəy alır və mülkiyyət hüququnun tanınması üçün məhkəməyə müraciət edir. Qüvvəyə minmiş qətnamə əsasında ev reyestrdə onun adına qeydiyyata alınır və yalnız bundan sonra satış mümkün olur.

Həyət evinə əlavə: otaq, mərtəbə və qonşu sərhədi

Ən çox rast gəlinən hal budur: ev illər əvvəl qeydiyyata alınıb, sonra ailə böyüdükcə ona otaq, ikinci mərtəbə, yeni mətbəx əlavə olunub. Reyestrdə isə köhnə sahə qalır. Bu uyğunsuzluq satışda, bölgüdə və vərəsəlikdə üzə çıxır, çünki notarius yalnız sənəddə olan sahəni rəsmiləşdirir.

Əlavə tikilini qanuniləşdirmək üçün evin yenidən ölçülməsi (texniki inventarlaşdırma) və sənədlərin yenilənməsi lazımdır. Əlavə üçün icazə tələb olunurdusa və alınmayıbsa, mülkiyyət hüququ məhkəmə yolu ilə tanınır.

Qonşu amili burada həlledicidir. Əlavə tikili qonşunun sahəsinə keçirsə, onun həyətinə kölgə salırsa, damdan axan su onun sahəsinə tökülürsə, qonşu həm qanuniləşdirməyə etiraz edə, həm də tikilinin sökülməsini tələb edə bilər. Belə mübahisələrin həllini torpaq sərhədi mübahisəsi yazısında ayrıca izah etmişik.

Həyat nümunəsi. Nizami həyət evinə yeni otaq tikdirir və divarı qonşu Rəhimin sahəsinin sərhədinə söykəyir. Damın suyu Rəhimin həyətinə axır. Nizami otağı qanuniləşdirmək üçün iddia verəndə Rəhim etiraz edir, məhkəmənin təyin etdiyi ekspertiza isə yanğın təhlükəsizliyi normalarının pozulduğunu təsdiqləyir. Məhkəmə iddianı rədd edir və Nizami tikilini ya normaya uyğunlaşdırmalı, ya da sökməli olur.

Məhkəmə yolu: addım-addım

1. Torpaq sənədlərini toplayın. Torpaq sahəsi üzərində hüququnuzu təsdiq edən çıxarış və ya digər sənəd işin təməlidir.
2. Tikilinin ölçü planını hazırlatdırın. Sahə, mərtəbə sayı və tikilinin torpaqda yerləşməsi sənədləşdirilməlidir.
3. Ekspert rəyi alın. Tikinti-texniki ekspertiza tikilinin normalara uyğun olduğunu və təhlükə yaratmadığını təsdiqləməlidir. Məhkəmə öz ekspertizasını da təyin edə bilər.
4. Mühafizə zonalarını yoxlayın. Ev qaz, elektrik və ya su xətlərinin yaxınlığında tikilibsə, müvafiq xidmətlərin mövqeyini əvvəlcədən öyrənin.
5. İddia ərizəsini verin. Daşınmaz əmlaka hüquqla bağlı iddialar əmlakın yerləşdiyi ərazi üzrə rayon (şəhər) məhkəməsinə verilir. Dövlət rüsumunun məbləğini e-qanun.az-da yoxlayın.
6. Qətnaməni reyestrə təqdim edin. Qanuni qüvvəyə minmiş qətnamə əsasında hüququnuz dövlət reyestrində qeydiyyata alınır və çıxarış verilir.

Tez-tez verilən suallar

Sənədsiz evi satmaq olarmı?

Xeyr. Özbaşına tikinti aparan şəxs mülkiyyətçi sayılmır, buna görə tikilini sata bilməz. Belə satış alıcıya mülkiyyət vermir və əqd etibarsız sayılır.

Qonşum tikdiyim evin sökülməsini tələb edə bilərmi?

Tikili onun hüquqlarını pozursa — sahəsinə keçirsə, təhlükə yaradırsa, normalar kobud pozulubsa — bəli, məhkəmə qaydasında. Qanuniləşdirmə iddiasına baxarkən məhkəmə qonşunun etirazını da nəzərə alır.

Atamdan qalan sənədsiz evi necə rəsmiləşdirim?

Əvvəlcə mirası qəbul edib torpaq sahəsini rəsmiləşdirin. Ev reyestrdə yoxdursa, onun üzərində mülkiyyət hüququnu məhkəmə qaydasında tanıtdırmalı olacaqsınız; ekspert rəyi və ölçü planı burada da lazımdır.

Özbaşına tikintiyə görə cərimə var?

İcazəsiz tikinti inzibati məsuliyyətə də səbəb ola bilər. Tətbiq olunan maddəni və cərimənin məbləğini e-qanun.az-da İnzibati Xətalar Məcəlləsinin mətnindən yoxlayın.