Mənzil alqı-satqısı: çıxarışın yoxlanması, müqavilə, rüsum və risklər

Bəyəndiyiniz mənzilin sahibi çıxarışın telefonla çəkilmiş şəklini göndərir və «başqa alıcı da var, bu gün beh verin» deyir. Mənzil alqı-satqısında pulun ən çox itirildiyi an elə budur: sənədlər yoxlanmamış ödəniş edilir. Halbuki beh verməzdən əvvəl aparılan bir neçə günlük yoxlama illərlə sürə biləcək məhkəmə çəkişməsinin qarşısını alır.

Çıxarış («kupça») nəyi göstərir, nəyi göstərmir?

Mənzilə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən əsas sənəd daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdır — xalq arasında ona «kupça» deyirlər. Çıxarışda mülkiyyətçinin və ya mülkiyyətçilərin adı, mənzilin ünvanı, sahəsi və hüququn qeydiyyata alındığı tarix göstərilir. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ məhz reyestrdə qeydiyyatla yaranır.

Çıxarışın iki zəif tərəfi var. Birincisi, kağız sənəd verildiyi günün vəziyyətini əks etdirir: ondan sonra mənzil girova qoyula, üzərinə məhkəmə həbsi qoyula bilər və bu, əlinizdəki sənəddə görünməyəcək. İkincisi, çıxarışda bir nəfərin adının olması mənzilin yalnız ona məxsus olduğunu sübut etmir — satıcının həyat yoldaşının da payı ola bilər. Notarius əqdi təsdiqləməzdən əvvəl mülkiyyət hüququnu və məhdudiyyətləri yoxlamalıdır, amma bu yoxlama beh verildikdən sonra aparılırsa, pulunuz artıq riskdədir.

Texniki pasportdakı planı da mənzilin real vəziyyəti ilə tutuşdurun. Divar sökülüb, eyvan otağa birləşdirilibsə və bunun icazəsi yoxdursa, problemi yeni mülkiyyətçi həll etməli olacaq.

Beh verməzdən əvvəl: yoxlama siyahısı

Kommunal borc, bir qayda olaraq, onu yaradan abonentin borcudur, amma praktikada yeni mülkiyyətçi abonent kimi qeydiyyatdan keçərkən köhnə borc ucbatından vaxt itirə bilər. Borcun olmadığını göstərən arayışları müqavilə günü tələb edin.

Bu siyahının niyə beh ödənişindən əvvəl gəldiyini bir nümunə göstərir. Günay satıcıya çıxarışın telefonla göndərilmiş şəkli əsasında 3 min manat beh verir. Notariusda məlum olur ki, mənzil bankda ipotekadadır və bank satışa razılıq vermir. Satıcı pulu artıq xərclədiyini deyir, Günay isə onu geri almaq üçün məhkəməyə müraciət etməli olur.

Satıcı evlidirsə: çıxarışdakı bir ad kifayət deyil

Nikah dövründə alınmış mənzil, bir qayda olaraq, kimin adına qeydiyyatda olmasından asılı olmayaraq ər-arvadın birgə mülkiyyəti sayılır. Belə mənzilin satışı üçün digər həyat yoldaşının notarial qaydada təsdiqlənmiş razılığı tələb olunur. Razılıq olmadan bağlanmış müqaviləni həyat yoldaşı məhkəmədə mübahisələndirə bilər.

Satıcı boşanıb, amma əmlakı bölməyibsə, mənzil birgə mülkiyyətdə qalır və keçmiş həyat yoldaşının da razılığı lazımdır. Mənzil nikahdan əvvəl alınıbsa, hədiyyə edilibsə və ya vərəsəlik yolu ilə keçibsə, satıcının şəxsi əmlakıdır: bu halda razılıq tələb olunmur, amma əldə etmə əsasını göstərən sənəd notariusa təqdim edilir.

Rəşad 95 min manata iki otaqlı mənzil alır. Çıxarışda yalnız satıcı Kamranın adı var və Kamran «arvadımın bu evə aidiyyəti yoxdur» deyir. Rəşad çıxarışdakı qeydiyyat tarixini Kamranın nikah şəhadətnaməsi ilə tutuşdurur və görür ki, mənzil nikah dövründə alınıb. Müqavilə yalnız həyat yoldaşının notarial razılığı gətirildikdən sonra imzalanır — əks halda əqd illər sonra da etibarsız sayıla bilərdi.

Paylı mülkiyyət, azyaşlı uşaq, vərəsəlik və etibarnamə

Mənzilin bir neçə sahibi varsa

Özəlləşdirmə dövründən qalan mənzillərin çıxarışında çox vaxt bir neçə ad olur: ata, ana, övladlar. Bütün mənzil satılırsa, hər bir paylı mülkiyyətçi müqaviləni şəxsən və ya etibarnamə ilə imzalamalıdır. Paylardan biri kənar şəxsə satılırsa, digər mülkiyyətçilərin həmin payı eyni şərtlərlə almaqda üstünlük hüququ var. Bu hüquq pozularsa, onlar məhkəmədən alıcının hüquq və vəzifələrinin özlərinə keçirilməsini tələb edə bilərlər.

Mülkiyyətçilər arasında azyaşlı varsa

Uşağın payının satılması üçün qəyyumluq və himayə orqanının əvvəlcədən razılığı lazımdır. Bu orqan adətən uşağın mənzil şəraitinin pisləşmədiyini görmək istəyir — məsələn, onun adına başqa mənzildə pay alınmasını. Razılıq olmadan bağlanan əqd mübahisələndirilə bilər və bu riski faktiki olaraq alıcı daşıyır.

Satıcı mənzili miras kimi alıbsa

Mənzil satıcıya bu yaxınlarda miras qalıbsa, vərəsəlik şəhadətnaməsinə və mirasın açıldığı tarixə diqqət edin. Sonradan üzə çıxan və ya mirası qəbul müddətini məhkəmədə bərpa etdirən başqa vərəsə öz payını tələb edə bilər və mübahisəyə alıcı da cəlb oluna bilər. Mirasın kimlərə və hansı ardıcıllıqla keçdiyini qanun və vəsiyyət üzrə vərəsəlik yazısında izah etmişik.

Satış etibarnamə ilə aparılırsa

Etibarnamə ilə satış qanunidir, amma riskli sxemlərin çoxu məhz buradan keçir. Etibarnamə onu verən şəxs vəfat etdikdə və ya onu ləğv etdikdə qüvvədən düşür və alıcı bunu çox vaxt bilmir. Mümkünsə, mülkiyyətçinin özü ilə görüşün və etibarnamənin hələ qüvvədə olduğunu notarius vasitəsilə yoxlatdırın.

Müqavilə, ödəniş və qeydiyyat: addım-addım

1. Reyestrin aktual məlumatını və yuxarıdakı siyahını yoxlayın.
2. Beh və ya avans verirsinizsə, bunu yazılı razılaşma ilə rəsmiləşdirin və ödənişin adını dəqiq yazın: sövdələşmə pozulanda nəticələri tamamilə fərqlidir. Ətraflı: beh ilə avansın fərqi.
3. Notariusa sənədləri toplayın: tərəflərin şəxsiyyət vəsiqələri, çıxarışın əsli, texniki pasport, lazım olduqda həyat yoldaşının razılığı və qəyyumluq orqanının icazəsi.
4. Müqavilədə real qiyməti, ödəniş qaydasını, mənzilin təhvil tarixini, qeydiyyatdakı şəxslərin çıxarılma müddətini və kommunal borcların kimin hesabına bağlanacağını yazın.
5. Pulu bank köçürməsi ilə ödəyin. Nağd ödənişdə satıcının öz əli ilə yazıb imzaladığı qəbz alın.
6. Mülkiyyət hüququnuzu dövlət reyestrində qeydiyyata aldırın və çıxarışı öz adınıza götürün. Praktikada qeydiyyat üçün müraciəti çox vaxt notariusun özü göndərir — bunu əqd günü dəqiqləşdirin.
7. Mənzili təhvil-təslim aktı ilə qəbul edin və kommunal xidmətlər üzrə abonenti öz adınıza keçirin.

Rüsum və digər xərclər: nəyi əvvəlcədən soruşmalı

Mənzil alqı-satqısında xərclər bir neçə hissədən ibarətdir: müqavilənin notarial təsdiqinə görə dövlət rüsumu və notariusun xidmət haqqı, hüququn dövlət qeydiyyatı ilə bağlı ödəniş, əmlak agentliyinin komissiyası. Dəqiq məbləğlər əmlakın növündən, dəyərindən və başqa hallardan asılı ola bilər. Rəqəmləri əqddən əvvəl notariusdan soruşun, qanundakı tarifləri isə e-qanun.az-da «Dövlət rüsumu haqqında» Qanundan yoxlaya bilərsiniz.

Praktikada bu xərclərin kim tərəfindən ödənilməsi tərəflərin razılaşması ilə həll olunur. Razılaşmanı beh sazişində yazın ki, notariusun qarşısında mübahisə yaranmasın. Satıcının satışdan gəlir üzrə vergi öhdəliyinin olub-olmaması isə əmlakın növündən və başqa hallardan asılıdır — bunu Dövlət Vergi Xidmətindən (taxes.gov.az) dəqiqləşdirmək olar.

Tez-tez verilən suallar

Mülkiyyət alıcıya nə vaxt keçir?

Daşınmaz əmlakda mülkiyyət hüququ müqavilə imzalananda deyil, dövlət reyestrində qeydiyyata alındığı andan yaranır. Qeydiyyatadək satıcı hüquqi baxımdan mülkiyyətçi olaraq qalır.

Alqı-satqı müqaviləsini notariussuz bağlamaq olarmı?

Xeyr. Mənzilin alqı-satqısı notarial qaydada təsdiqlənməlidir. Notarial forması olmayan əqd etibarsızdır və onun əsasında mülkiyyət hüququnu qeydiyyata aldırmaq mümkün deyil.

Çıxarışı olmayan mənzili almaq olarmı?

Belə mənzilə mülkiyyət hüququnuzu qeydiyyata aldırmaq mümkün olmaya bilər, yəni siz onun sahibi kimi tanınmayacaqsınız. Bu halda bütün risk alıcının üzərində qalır.

Satıcı qeydiyyatdakı şəxsləri çıxarmasa nə etməli?

Müqavilədə müddət yazılıbsa, satıcıdan öhdəliyin icrasını tələb edə bilərsiniz. Qeydiyyatda qalan şəxs könüllü çıxmırsa, yeni mülkiyyətçi kimi məhkəməyə müraciət etməli olacaqsınız — qaydanı mənzildən qeydiyyatdan çıxarma yazısında izah etmişik.