Bağışlama, vəsiyyət və alqı-satqı: əmlakı övlada keçirməyin 3 yolu

Atanın adına mənzil var, iki övladı var və o, sağlığında hər şeyi qaydaya salmaq istəyir ki, sonra qardaş-bacı arasında mübahisə düşməsin. Əmlakı övlada keçirmək üçün notariusa gələnlərə ilk sual verilir: bağışlama, vəsiyyət, yoxsa alqı-satqı? Bu seçim təkcə sənədin adı deyil — əmlakın nə vaxt keçəcəyini, geri almağın mümkün olub-olmadığını və digər vərəsələrin nə tələb edə biləcəyini müəyyən edir.

Üç yolun əsas fərqi: bir cədvəldə

Hər üç yolun nəticəsi eyni görünür: mənzil və ya torpaq sahəsi övladın adına keçir. Fərq vaxtda, geri dönüş imkanında və sonradan yarana biləcək mübahisələrdədir.

Daşınmaz əmlakda üç yolun hamısı notariusdan keçir. Bağışlama və alqı-satqı müqaviləsi notarial qaydada təsdiqləndikdən sonra övladın hüququ Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyata alınmalıdır: mülkiyyət hüququ məhz qeydiyyatla yaranır. Vəsiyyətnamə isə reyestrdə heç nəyi dəyişmir — mənzil ömrünüzün sonunadək sizin adınıza qalır.

Bağışlama: mülkiyyət sağlığınızda keçir

Bağışlama müqaviləsi ilə siz əmlakı əvəzsiz olaraq övladın mülkiyyətinə verirsiniz. Övlad pul ödəmir, qarşılığında sizə başqa əmlak vermir. Qeydiyyatdan sonra mənzil artıq onundur: onu sata, girov qoya, kirayəyə verə bilər və bunun üçün sizin razılığınız lazım deyil.

Bu yolun üstünlüyü aydınlıqdır. Əmlak sağlığınızda keçdiyi üçün ölümünüzdən sonra mirasa daxil olmur, digər vərəsələr onu bölgüyə gətirə bilmir. Vərəsəlik şəhadətnaməsi, qəbul müddəti, vərəsələr arasında razılaşma kimi mərhələlər olmur. Narazı qohumlar yalnız əqdin özünü etibarsız saymağa çalışa bilərlər — məsələn, bağışlayanın imza atarkən öz hərəkətlərinin mənasını dərk etmədiyini sübut etməklə.

Bağışlamanı geri almaq olarmı?

Bir qayda olaraq, yox. Mülki Məcəllə bağışlamanın geri alınmasına yalnız istisna hallarda imkan verir — məsələn, bağışlanan şəxs bağışlayana və ya onun yaxın qohumlarına qarşı ağır hüquqpozma törədibsə, yəni kobud nankorluq göstəribsə. Bu əsas məhkəmədə sübut edilməlidir. Geri alma əsaslarının dəqiq siyahısını e-qanun.az-da Mülki Məcəllənin bağışlamaya aid fəslindən yoxlayın.

Riski azaltmaq istəyən valideynlər bəzən mənzili tam deyil, bir payını bağışlayır, qalan hissəni isə vəsiyyət edir. Belə bölgü həm övladın hüququnu indidən təmin edir, həm də valideyni mülkiyyətçilər sırasında saxlayır.

Vəsiyyət: əmlak ölümünüzdən sonra keçir

Vəsiyyətnamə sağlığınızda heç nəyi dəyişmir. Mənzil sizin adınıza qalır, onu istədiyiniz vaxt sata və ya başqasına bağışlaya bilərsiniz. Vəsiyyətnaməni istənilən vaxt dəyişmək və ya ləğv etmək olar, bunun üçün heç kimə səbəb izah etmək lazım deyil. Övladın razılığı da tələb olunmur — çox vaxt onun vəsiyyətdən xəbəri belə olmur.

Vəsiyyətnamə yazılı tərtib olunur və notarial qaydada təsdiqlənir. Ölümdən sonra vərəsə miras açıldığı gündən 6 ay ərzində mirası qəbul etməli, vərəsəlik şəhadətnaməsini almalı və yalnız bundan sonra mənzili öz adına qeydiyyata saldırmalıdır. Bu mərhələlərin ardıcıllığını qanun və vəsiyyət üzrə vərəsəlik yazısında addım-addım izah etmişik.

Vəsiyyətin əsas məhdudiyyəti məcburi paydır. Qanunda sadalanan yaxın qohumlar — o cümlədən vəsiyyət edənin yetkinlik yaşına çatmayan və ya əmək qabiliyyəti olmayan övladları — vəsiyyətnamədə adları olmasa belə, mirasdan qanunla müəyyən edilmiş payı alırlar. Yəni bütün mənzili böyük qızınıza vəsiyyət etsəniz də, azyaşlı oğlunuz məcburi payını tələb edə biləcək. Bu payın kimə çatdığını və necə hesablandığını məcburi pay qaydası yazısında oxuya bilərsiniz.

Vəsiyyətnamə digər vərəsələr tərəfindən məhkəmədə mübahisələndirilə də bilər: forma pozulubsa, vəsiyyət edən həmin anda öz hərəkətlərini dərk etmirdisə və ya iradəsi təzyiq altında formalaşıbsa.

Övlada alqı-satqı: pul real ödənilməlidir

Bəzi ailələr bağışlama əvəzinə mənzili övlada «satır». Kimsə bağışlamanın geri alına biləcəyindən ehtiyat edir, kimsə satışın digər vərəsələrin etirazından daha yaxşı qoruduğunu düşünür. Hüquqi baxımdan alqı-satqı övladın əmlakı pulla aldığı əqddir: qiymət müqavilədə yazılır və real ödənilməlidir.

Pul ödənilmirsə, problem başlayır. Başqa əqdi pərdələmək üçün bağlanmış əqd yalan əqd sayılır və məhkəmə belə halda tərəflərin həqiqətən nəzərdə tutduğu əqdin — bağışlamanın — qaydalarını tətbiq edir. Satış real olub, amma qiymət ödənilməyibsə, ödənilməmiş məbləğ tələbi valideynin ölümündən sonra mirasa daxil ola və digər vərəsələr onu övladdan tələb edə bilər.

Buna görə övlada satışda ödənişi bank köçürməsi ilə aparın: nağd pulun verildiyini illər sonra sübut etmək çətindir. Satıcı üçün satışdan əldə olunan gəlirin vergi baxımından necə qiymətləndirildiyini isə əqddən əvvəl Dövlət Vergi Xidmətindən (taxes.gov.az) və ya notariusdan dəqiqləşdirin.

Evli valideyn, evli övlad, azyaşlı övlad: əlavə şərtlər

Valideyn evlidirsə. Mənzil nikah dövründə alınıbsa, ər-arvadın birgə mülkiyyətidir. Onu övlada bağışlamaq və ya satmaq üçün digər həyat yoldaşının notarial qaydada təsdiqlənmiş razılığı lazımdır. Vəsiyyət isə yalnız sizin payınıza şamil olunur: həyat yoldaşınızın birgə əmlakdakı yarısı mirasa daxil olmur.

Övlad evlidirsə. Nikah dövründə hədiyyə və ya vərəsəlik qaydasında alınan əmlak həmin həyat yoldaşının şəxsi əmlakıdır. Nikah dövründə ümumi vəsaitlə alınan əmlak isə birgə əmlak sayılır. Yəni evli oğlunuza mənzili «satsanız», boşanma zamanı onun həyat yoldaşı mənzilə pay iddia edə bilər; bağışlasanız, bir qayda olaraq edə bilməz. Bu fərqin təfərrüatlarını ər-arvadın birgə əmlakının bölgüsü yazısında izah etmişik.

Övlad azyaşlıdırsa. Əqddə uşağın adından və ya onunla birlikdə qanuni nümayəndəsi iştirak edir. Sonradan həmin mənzili satmaq və ya dəyişmək üçün qəyyumluq və himayə orqanının razılığı tələb olunur. Bu, uşağı qoruyur, amma ailənin mənzili satıb başqasını almaq planlarını çətinləşdirə bilər.

Hansı yolu seçməli: üç həyat nümunəsi

Bağışlama. Tofiq kişinin yeganə övladı Elnurdur, başqa vərəsə yoxdur. O, kənddəki həyət evini sağlığında Elnura bağışlayır, çünki oğlu evdə böyük təmir aparmaq istəyir. Mübahisə riski azdır, ev Elnurun şəxsi əmlakı olur və sonradan evlənsə də, bir qayda olaraq nikahda bölünməyəcək.

Vəsiyyət. Səbinə xanımın iki övladı var: böyük qızı Günay və 15 yaşlı oğlu Rəşad. Səbinə mənzili Günaya vəsiyyət edir və özü orada yaşamağa davam edir. Səbinə vəfat edəndə Rəşad hələ yetkinlik yaşına çatmayıbsa, vəsiyyətnamədə adı olmasa da, məcburi pay alacaq — ailə bunu əvvəlcədən bilməlidir.

Alqı-satqı. Kamal mənzili qızı Nigara satış müqaviləsi ilə keçirir, müqavilədə qiymət 80 min manat yazılır, amma pul faktiki ödənilmir. Kamal vəfat edəndən sonra oğlu Vüqar ödənilməmiş qiymətin miras əmlakına daxil edilməsini və öz payının ödənilməsini tələb edir. Nigar ödənişi sübut edən bank sənədi təqdim edə bilmir, əqdin əslində bağışlama olduğunu sübut etmək isə daha çətindir. Üstəlik, Nigar boşanma ərəfəsindədir və mənzil nikah dövründə «alındığı» üçün əri ona birgə əmlak kimi pay iddia edir.

Tez-tez verilən suallar

Bağışlanmış mənzil övladın boşanmasında bölünürmü?

Bir qayda olaraq, yox: nikah dövründə hədiyyə kimi alınan əmlak həmin həyat yoldaşının şəxsi əmlakıdır. İstisna — nikah dövründə ortaq vəsaitlə aparılan qoyuluşlar əmlakın dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə artırıbsa, məhkəmə onu birgə əmlak saya bilər.

Vəsiyyətnaməni övladım bilmədən dəyişə bilərəmmi?

Bəli. Vəsiyyətnaməni istənilən vaxt dəyişmək və ya ləğv etmək olar, vərəsələrin razılığı tələb olunmur. Sonrakı vəsiyyətnamə əvvəlkini ona zidd olan hissədə ləğv edir.

Mənzili notariussuz, sadə yazılı müqavilə ilə bağışlamaq olarmı?

Xeyr. Mənzilin, evin və ya torpaq sahəsinin bağışlanması notarial qaydada təsdiqlənməli və dövlət reyestrində qeydiyyata alınmalıdır. Qeydiyyat olmadan övlad mülkiyyətçi sayılmır.

Mənzili bağışlasam, orada yaşamağa davam edə bilərəmmi?

Bu, övladla razılaşmadan asılıdır, çünki qeydiyyatdan sonra mülkiyyətçi odur. Sonrakı mübahisələrin qarşısını almaq üçün yaşayış hüququnuzu əvvəlcədən yazılı şəkildə, məsələn, əvəzsiz istifadə müqaviləsi ilə rəsmiləşdirin.

Bağışlama üçün dövlət rüsumu nə qədərdir?

Notarial xərclər və dövlət rüsumu əqdin növündən, əmlakın dəyərindən və tərəflərin qohumluq dərəcəsindən asılı olaraq fərqlənə bilər. Dəqiq məbləği əqddən əvvəl notariusdan öyrənin.