Mənzildə yenidənqurma: daşıyıcı divar, eyvanın bağlanması və icazə

Tural mətbəxlə qonaq otağı arasındakı divarı söküb geniş bir məkan düzəltmək, eyvanı da otağa qatmaq istəyir. Usta isə arxayın deyir: «Bu divar heç nə saxlamır, bir günə sökərik». Mənzildə yenidənqurma ustanın sözü ilə deyil, binanın konstruksiyası və qanunun tələbləri ilə ölçülür — səhv sökülən bir divar həm qonşuların təhlükəsizliyini, həm də mənzilin gələcək satışını riskə atır.

Kosmetik təmirdən konstruksiyaya müdaxiləyə: işlərin dörd növü

Mənzil sizin mülkiyyətinizdir, amma o, çoxmənzilli binanın bir hissəsidir. Daşıyıcı konstruksiyalar, fasad, dam, ümumi borular və mühəndis xətləri, bir qayda olaraq, binadakı bütün mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakıdır. Mənzildəki işə hansı tələbin tətbiq olunacağı da məhz onun binaya və qonşulara təsirindən asılıdır.

Bu bölgü praktiki oriyentirdir. Konkret işin hansı orqanla və hansı qaydada razılaşdırılacağını başlamazdan əvvəl yerli icra hakimiyyətindən və ya şəhərsalma sahəsində səlahiyyətli orqandan dəqiqləşdirin: tələblər binanın növündən və yerləşdiyi ərazidən asılı ola bilər.

Daşıyıcı divarı sökmək olarmı?

Daşıyıcı divar yuxarı mərtəbələrin və döşəmə plitələrinin yükünü daşıyır. Onu sökmək, içində geniş açırım açmaq və ya kabel üçün dərin kanal çəkərək zəiflətmək təkcə sizin mənzilinizə deyil, bütün binanın dayanıqlığına təsir edir. Nəticə dərhal görünməyə bilər: çatlar aylar sonra, qonşu mərtəbələrdə üzə çıxır.

Divarın daşıyıcı olub-olmadığını gözəyarı müəyyən etmək olmaz, qalınlıq isə yalnız bir göstəricidir. Etibarlı mənbələr binanın layihə sənədləri, texniki pasportdakı plan və lisenziyalı mühəndisin rəyidir. Panel binalarda daxili divarların çoxu daşıyıcıdır, «qonşu da sökdü, bina durur» arqumenti isə heç nəyi sübut etmir: hər yeni müdaxilə binanın ehtiyat gücünü bir az da azaldır.

Daşıyıcı divarın tam sökülməsinə razılıq almaq, bir qayda olaraq, mümkün olmur. Divarda açırım isə yalnız mühəndis hesablamasına söykənən layihə və konstruksiyanın gücləndirilməsi şərti ilə müzakirə oluna bilər.

Eyvanın bağlanması və otağa birləşdirilməsi

Burada iki fərqli iş var və onların hüquqi nəticələri də fərqlidir.

Eyvanın şüşələnməsi

Eyvanı çərçivə və şüşə ilə bağlamaq binanın fasadının görünüşünü dəyişir, fasad isə ümumi əmlakdır. Bir sıra binalarda fasadın vahid görünüşü tələb olunur, ona görə işə başlamazdan əvvəl razılaşdırmanın lazım olub-olmadığını bina idarəsindən və yerli icra hakimiyyətindən öyrənin. Eyvanı kərpiclə hörmək isə ayrıca risklidir: eyvan plitəsi belə yük üçün hesablanmayıb.

Eyvanın otağa birləşdirilməsi

Bu, artıq konstruksiyaya müdaxilədir. Otaqla eyvan arasındakı pəncərə-qapı blokunun altındakı divar hissəsi çox vaxt binanın xarici divarına aiddir, radiatorun eyvana köçürülməsi istilik sisteminə müdaxilədir, eyvan plitəsi isə yaşayış otağının yükü üçün layihələndirilməyib. Belə dəyişiklik layihə, ekspert rəyi və razılaşdırma olmadan aparılmamalıdır.

Birləşdirmənin daha bir nəticəsi var: mənzilin faktiki planı və sahəsi sənədlərdəkindən fərqlənir. Alıcı texniki sənədlərdəki planı real vəziyyətlə tutuşduranda bu uyğunsuzluq qiymət endirimi və ya sövdələşmənin pozulması səbəbinə çevrilir. Alıcının başqa nələri yoxlamalı olduğunu mənzil alqı-satqısı yazısında izah etmişik.

Mətbəx, vanna otağı, qaz və istilik xətləri

Qaz xəttinə müdaxilə yalnız qaz təchizatı xidmətinin mütəxəssisləri tərəfindən aparılmalıdır. Qaz borusunu və ya sayğacı özbaşına köçürmək həyat üçün birbaşa təhlükədir və qazın kəsilməsinə səbəb ola bilər.

Mətbəxi və ya vanna otağını başqa yerə köçürəndə kanalizasiya və su xətləri binanın ümumi qalxan borularına düzgün bağlanmalıdır. Vanna otağının aşağı qonşunun yaşayış otağının üzərinə keçirilməsi su basması riskini artırır və tikinti normaları ilə məhdudlaşdırıla bilər. Sızma baş verərsə, zərərin necə ödəniləcəyini yuxarı mənzildən su basması yazısında izah etmişik.

Mərkəzi istilik sistemi olan binalarda radiatorların sayını, ölçüsünü və ya yerini dəyişmək qonşu mənzillərin istiliyinə təsir edə bilər. Bu işləri istilik təchizatı xidməti ilə razılaşdırın.

İcazə və razılaşdırma: addım-addım

1. Mülkiyyət çıxarışını və mənzilin texniki pasportunu hazırlayın.
2. Lisenziyalı layihə təşkilatına və ya mühəndisə müraciət edin: planlaşdırılan işlərin layihəsi və onların konstruksiyaya təsiri barədə texniki rəy hazırlansın.
3. Mühəndis xətlərinə toxunulursa, qaz, su, istilik və elektrik təchizatı xidmətlərinin razılığını alın.
4. Ümumi əmlaka — daşıyıcı konstruksiyaya, fasada, eyvan plitəsinə — toxunulursa, digər mülkiyyətçilərin razılığını yazılı formada alın.
5. Layihəni səlahiyyətli orqanla razılaşdırın və razılaşdırma sənədini saxlayın.
6. İşləri layihəyə uyğun aparın, bitdikdən sonra mənzilin yeni planını və sahəsini texniki sənədlərdə və dövlət reyestrində əks etdirin.

Mənzil birgə və ya paylı mülkiyyətdədirsə, yenidənqurmaya bütün mülkiyyətçilər razı olmalıdır.

İcazəsiz yenidənqurmanın nəticələri

İcazəsiz yenidənqurma bir neçə istiqamətdə problem yaradır:

• qonşuların və ya səlahiyyətli orqanın tələbi ilə mənzilin əvvəlki vəziyyətinə qaytarılması;
• qonşuların əmlakına dəyən zərərin ödənilməsi;
• inzibati məsuliyyət — tətbiq olunan maddəni və cərimənin məbləğini e-qanun.az-da İXM-in mətnindən yoxlayın;
• satış və ipoteka zamanı sənədlərlə faktiki vəziyyət arasındakı uyğunsuzluq.

Həyat nümunəsi. Tural ustanın məsləhəti ilə mətbəxlə otaq arasındakı divarda 2 metrlik açırım açır. İki ay sonra aşağı mərtəbədə yaşayan Nərminin tavanında çatlar yaranır. Məhkəmənin təyin etdiyi ekspertiza divarın daşıyıcı olduğunu və çatların açırımla bağlı olduğunu təsdiqləyir. Məhkəmə Turalın üzərinə layihə əsasında divarı gücləndirmək vəzifəsini qoyur və Turaldan Nərminin xeyrinə 2800 manat zərər tutur.

Tez-tez verilən suallar

Daşıyıcı olmayan arakəsməni sökmək üçün icazə lazımdırmı?

Əvvəlcə arakəsmənin daşıyıcı olmadığını mütəxəssis təsdiqləməlidir. Belə divarın sökülməsi də mənzilin planını dəyişir, ona görə dəyişiklik texniki sənədlərdə əks olunmalıdır; razılaşdırmanın tələb olunub-olunmadığını yerli icra hakimiyyətindən dəqiqləşdirin.

Əvvəlki sahibin icazəsiz etdiyi dəyişikliyə görə kim cavab verir?

Tələblər mənzilin hazırkı mülkiyyətçisinə yönəldilir, çünki mənzil indi onundur. Satıcıya qarşı iddia imkanı isə müqavilədə mənzilin vəziyyətinin necə təsvir olunmasından və qüsurun gizlədilib-gizlədilməməsindən asılıdır.

İcazəsiz yenidənqurmanı sonradan qanuniləşdirmək olarmı?

Bəzi hallarda mümkün ola bilər: dəyişiklik konstruksiyanın dayanıqlığını pozmursa, normalara uyğundursa və qonşuların hüququna toxunmursa, ekspert rəyi ilə sənədləşdirilə bilər. Mübahisə yaranarsa, məsələni məhkəmə həll edir; oxşar məntiqi özbaşına tikintinin qanuniləşdirilməsi yazısında izah etmişik.

Kirayəçi mənzildə yenidənqurma apara bilərmi?

Yalnız mülkiyyətçinin yazılı razılığı ilə. Razılıq olmadan edilən dəyişikliyə görə kirayəçi mənzili əvvəlki vəziyyətinə qaytarmalı və vurulmuş zərəri ödəməli ola bilər.