Girov ilə ipotekanın fərqi: ev girovda olanda nə baş verir

Bankdan kredit götürərkən mənzilinizi təminat kimi vermisiniz, ya da qohumunuzun biznes kreditinə evinizi girov qoymusunuz. Müqavilədə gah «girov», gah «ipoteka» sözü keçir, ən çox narahat edən sual isə budur: ev indi kimindir və borc ödənilməsə nə olacaq? Cavab girov ilə ipotekanın fərqindən başlayır.

Girov nədir və ipoteka onun hansı növüdür?

Girov borcun qaytarılmasını təmin etmək üsuludur. Borclu öhdəliyi yerinə yetirməsə, kreditor girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən digər kreditorlardan üstün qaydada ödəniş alır. Mülki Məcəllə iki tərəfi fərqləndirir: əmlakını təminat kimi verən girov qoyan və təminatı alan girov saxlayan — adətən bank.

Girovun predmeti daşınmaz əmlakdırsa, bu, ipoteka adlanır. Mənzil, fərdi yaşayış evi, torpaq sahəsi, qeyri-yaşayış binası ipotekanın tipik predmetləridir. Bu münasibətləri Mülki Məcəllə ilə yanaşı «İpoteka haqqında» Qanun tənzimləyir, daşınar əmlakın girovu üçün isə ayrıca qanun qəbul olunub.

Hər iki halda girov əsas öhdəlikdən asılıdır. Kredit tam qaytarıldıqda girov da xitam olunur.

Girov ilə ipotekanın fərqi: müqayisə

Praktikada ən vacib fərq ikinci sətirdədir. Lombarda qızıl üzük qoyan şəxs onu borcu qaytarana qədər görməyəcək. İpoteka qoyan isə mənzildə yaşamağa davam edir: bankın hüququ əmlakın özünə yox, onun dəyərinə yönəlib.

«İpoteka krediti» ilə ipoteka eyni şey deyil

Gündəlik danışıqda «ipoteka» deyəndə mənzil almaq üçün götürülən uzunmüddətli kredit nəzərdə tutulur. Hüquqi baxımdan burada iki ayrı müqavilə var: kredit müqaviləsi borcu yaradır, ipoteka müqaviləsi isə bu borcun təminatını.

İpoteka mütləq mənzil alışı ilə bağlı olmur. Sahibkar biznes krediti götürüb köhnə mənzilini ipoteka qoya bilər. Güzəştli və sosial ipoteka kreditləri İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına xüsusi qaydalarla verilir, amma hüquqi mexanizm eynidir: mənzil kredit ödənilənədək ipotekada qalır.

Ev ipotekada olanda nə etmək olar, nə olmaz?

Mülkiyyətçi siz qalırsınız: mənzildə yaşayır, ondan təyinatı üzrə istifadə edir, onu təmir edirsiniz. Mənzilin hüquqi taleyini dəyişən addımlar isə bankın maraqlarına toxunur. Onu satmaq, bağışlamaq, yenidən girov qoymaq və ya uzunmüddətli kirayəyə vermək üçün bir qayda olaraq bankın yazılı razılığı tələb olunur — bu şərtlər ipoteka müqaviləsində ayrıca yazılır.

İpoteka əmlakın ardınca gedir. Mənzil başqasına keçsə belə, girov hüququ qüvvədə qalır və yeni sahib yüklülüklə birlikdə mənzil almış olur. Ona görə mənzil alarkən reyestrdən çıxarışdakı yüklülük qeydinə mütləq baxın.

Mənzilin sahibi vəfat edərsə, ipoteka aradan qalxmır. Vərəsələr mənzili ipoteka ilə birlikdə qəbul edir, miras qoyanın borclarına isə onlara keçən əmlakın dəyəri həddində cavabdeh olurlar; sənədləşmənin mərhələləri vərəsəlik qaydası yazısındadır.

Borc ödənilməsə: mənzilə tutma necə yönəldilir?

Bir-iki ödənişi gecikdirmək hələ mənzili itirmək demək deyil. Bank əvvəlcə dəbbə pulu hesablayır və borcun ödənilməsini tələb edir, gecikmə uzandıqda isə müqavilə əsasında bütün kreditin vaxtından əvvəl qaytarılmasını istəyə bilər. Bu mərhələləri kredit ödənilmədikdə nə baş verir yazısında ayrıca izah etmişik.

Borc yenə ödənilməzsə, ipoteka saxlayan qanunla və müqavilə ilə müəyyən edilmiş qaydada ipoteka predmetinə tutma yönəldir. Mənzil adətən açıq hərracda satılır. Satışdan əldə olunan puldan əvvəlcə bankın tələbi və xərclər ödənilir, artıq qalan məbləğ mülkiyyətçiyə qaytarılır. Satış pulu borcu tam örtməzsə, qalan hissənin taleyi qanun və müqavilə ilə həll olunur — bu bəndi imzalamazdan əvvəl oxuyun.

Bank mənzili öz adına avtomatik keçirə, sakinləri isə özbaşına çıxara bilməz. Mənzilin yeganə yaşayış yeri olması da onu ipoteka üzrə tutmadan qorumur, çünki girov məhz borcun bu əmlak hesabına ödənilməsi üçün qoyulur.

Başqasının borcuna görə ev girov qoymusunuzsa

Tez-tez rast gəlinən vəziyyətdir: qohum kredit götürür, təminat kimi isə sizin mənziliniz verilir. Bu halda siz borclu deyilsiniz, ipoteka qoyansınız. Borclu ödəməsə, bank mənzilinizə tutma yönəldə bilər, amma borcu digər əmlakınızdan və maaşınızdan tələb edə bilməz — əgər eyni zamanda zaminlik müqaviləsi imzalamamısınızsa.

Zaminin vəziyyəti daha ağırdır: o, borclu ilə birlikdə bütün əmlakı ilə cavab verə bilər. Bu fərqi zaminin riskləri və reqres hüququ yazısında ətraflı izah etmişik. Mənzilinizi xilas etmək üçün borcu özünüz ödəsəniz, ödədiyiniz məbləği borcludan tələb etmək hüququ qazanırsınız.

Kredit tam bağlananda isə son addımı unutmayın. İpoteka xitam olunur, amma reyestrdəki qeyd öz-özünə silinməyə bilər: bankdan borcun ödənildiyi barədə yazılı sənəd alın və qeydin götürülməsi üçün reyestri aparan quruma müraciət edin.

Həyat nümunəsi

Leyla qardaşı Tural biznes krediti götürəndə öz iki otaqlı mənzilini ipoteka qoyub, zaminlik müqaviləsi isə imzalamayıb. Bir müddət sonra Tural ödəmələri dayandırır, qalıq borc 18 000 manat olur və bank mənzilə tutma yönəldəcəyi barədə Leylaya bildiriş göndərir. Leyla mənzili itirməmək üçün borcu öz vəsaiti ilə bağlayır, bankdan arayış alıb reyestrdəki qeydi götürdür. Sonra ödədiyi 18 000 manatın qaytarılması üçün Turala qarşı məhkəməyə iddia verir.

Tez-tez verilən suallar

Ev ipotekadadır, onu sata bilərəmmi?

Bəli, amma adətən bankın yazılı razılığı ilə. Ən təhlükəsiz sxemdə alıcının pulu ilə əvvəlcə kredit bağlanır, ipoteka qeydi götürülür və yalnız bundan sonra mülkiyyət alıcının adına qeydə alınır.

Girovdakı avtomobili almaq risklidirmi?

Bəli. Girov qanuna uyğun rəsmiləşdirilibsə, avtomobilin ardınca gedir və satıcının borcu ödənilməsə, bank tutmanı yeni sahibə qarşı da yönəldə bilər. Almazdan əvvəl satıcıdan kreditin bağlandığı barədə bankın yazılı arayışını tələb edin.

Bir mənzili iki banka girov qoymaq olarmı?

Sonrakı ipoteka mümkündür, lakin əvvəlki ipoteka müqaviləsi bunu məhdudlaşdıra bilər. Borc ödənilmədikdə əvvəl qeydiyyata alınmış ipoteka üzrə kreditor birinci ödəniş alır.

İpotekadakı mənzil boşanmada bölünürmü?

Nikah dövründə alınıbsa, ər-arvadın birgə mülkiyyətidir və bölünə bilər, lakin ipoteka qüvvədə qalır. Kredit borcunun kimin üzərinə düşəcəyi ayrıca həll edilir, bankın razılığı olmadan isə borclu dəyişmir.