Birgə mülkiyyət ilə paylı mülkiyyətin fərqi: bölgü və sərəncam

Anadan qalan mənzil iki qardaşın və bacının adına rəsmiləşib, qardaşlardan biri öz payını tanımadığı adama satmaq istəyir. Başqa bir ailədə nikah dövründə alınmış ev yalnız ərin adına yazılıb və boşanma zamanı «bu mənimdir» mübahisəsi başlayır. Hər iki sualın cavabı bir fərqdən keçir: əmlak birgə mülkiyyətdədir, yoxsa paylı mülkiyyətdə?

Ümumi mülkiyyətin iki növü

Əmlak iki və daha çox şəxsə məxsus olanda ümumi mülkiyyət yaranır. Mülki Məcəllə onun iki növünü tanıyır: hər mülkiyyətçinin payı müəyyən edilən paylı mülkiyyət və paylar müəyyən edilmədən mövcud olan birgə mülkiyyət.

Burada əsas qayda belədir: ümumi mülkiyyət paylı mülkiyyət sayılır, qanunun birgə mülkiyyəti birbaşa nəzərdə tutduğu hallar istisnadır. İki dost birlikdə mənzil alıbsa və ya bir neçə vərəsə mirası qəbul edibsə, onlar paylı mülkiyyətçidirlər. Paylar razılaşma ilə və ya qanunla başqa cür müəyyən edilməyibsə, bərabər hesab olunur.

Birgə mülkiyyət nə vaxt yaranır?

Birgə mülkiyyətin ən tipik və praktikada ən çox rast gəlinən nümunəsi ər-arvadın nikah dövründə əldə etdiyi əmlakdır. Mənzil, avtomobil və ya torpaq sahəsi reyestrdə kimin adına qeydə alınmasından asılı olmayaraq ikisinə məxsusdur. Maaşdan yığılan pulla alınan mənzil yalnız ərin adına yazılsa da, arvad onun birgə mülkiyyətçisidir.

Nikahdan əvvəl əldə edilmiş əmlak, habelə nikah dövründə hədiyyə və ya miras kimi alınan əmlak isə birgə mülkiyyətə daxil deyil. Bu sərhədin təfərrüatını ər-arvadın birgə əmlakının bölgüsü yazısında ayrıca izah etmişik.

Birgə mülkiyyət paylıya çevrilə bilər. Ər-arvad nikah müqaviləsi ilə və ya bölgü haqqında razılaşma ilə payları müəyyən edə bilərlər. Ər-arvaddan biri vəfat edəndə sağ qalanın payı ayrılır və miras kütləsinə yalnız mərhumun payı daxil olur; qalan mərhələlər vərəsəlik qaydası yazısındadır.

Müqayisə: paylı və birgə mülkiyyət

Sərəncam: kim nəyi razılıq olmadan edə bilər?

Paylı mülkiyyətdə bütöv əmlakı satmaq, bağışlamaq və ya girov qoymaq üçün bütün iştirakçıların razılığı lazımdır. Hər iştirakçı isə öz payına sərbəst sərəncam verir: onu sata, bağışlaya, vəsiyyət edə bilər. Sahiblik və istifadə qaydası razılaşma ilə, razılıq olmadıqda məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir: məsələn, üç otaqlı mənzildə hansı otağın kimin istifadəsində olacağı.

Birgə mülkiyyətdə ayrıca pay olmadığı üçün sərəncam bütün iştirakçıların razılığı ilə verilir. Ər-arvadın daşınmaz əmlakı üçün xüsusi qayda var: birinin bu əmlak barədə əqd bağlaması üçün digərinin notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılığı tələb olunur. Razılıq alınmayıbsa, digər tərəf əqdin etibarsız sayılmasını məhkəmədə tələb edə bilər.

Üstün alış hüququ necə işləyir?

Paylı mülkiyyətçi öz payını kənar şəxsə satmaq istəyirsə, qanun digər iştirakçılara həmin payı eyni qiymətə almaqda üstünlük verir:

1. Satıcı digər iştirakçılara satış niyyəti, qiymət və digər şərtlər barədə yazılı xəbərdarlıq göndərir.
2. Onlar qanunda müəyyən edilmiş müddət ərzində almaqdan imtina edərsə və ya cavab verməzsə, pay kənar şəxsə satıla bilər — amma daha aşağı qiymətə və ya daha yüngül şərtlərlə yox.
3. Qayda pozularsa, iştirakçı məhkəmədən alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini tələb edə bilər. Bu iddia üçün də qısa müddət qoyulub.

Dəqiq müddətləri e-qanun.az-da Mülki Məcəllənin mətnindən yoxlayın. Xəbərdarlığı notarius vasitəsilə göndərmək sonradan sübut baxımından ən etibarlı yoldur. Üstün alış hüququ bağışlamaya şamil olunmur, amma bağışlama adı altında pullu satış gizlədilibsə, belə əqd uydurma və yalan əqd kimi mübahisələndirilə bilər.

Bölgü və payın ayrılması

Paylı mülkiyyətdə hər iştirakçı öz payının natura şəklində ayrılmasını tələb edə bilər. Bu, əmlaka qeyri-mütənasib ziyan vurmadan mümkün deyilsə — məsələn, bir otaqlı mənzildə — ayrılan iştirakçıya payının dəyəri pulla ödənilir. Razılıq olmadıqda məbləği məhkəmə ekspertizanın rəyi əsasında müəyyən edir.

Birgə mülkiyyətdə bölgü iki addımla gedir: əvvəlcə hər iştirakçının payı müəyyən edilir, sonra əmlak bölünür. Ər-arvadın payları bərabər sayılır, lakin məhkəmə yetkinlik yaşına çatmayan uşaqların və ya ər-arvaddan birinin diqqətəlayiq mənafeyini nəzərə alaraq bərabərlikdən kənara çıxa bilər.

Həyat nümunəsi

Nicat və bacısı Aytən anadan qalan iki otaqlı mənzili vərəsəlik qaydasında yarı-yarıya qəbul ediblər. Nicat öz 1/2 payını bacısını xəbərdar etmədən 38 000 manata dostuna satır. Aytən satışdan xəbər tutan kimi məhkəməyə müraciət edir, həmin məbləği ödəməyə hazır olduğunu sübut edir və alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini tələb edir. Məhkəmə tələbi təmin edir və Aytən mənzilin yeganə mülkiyyətçisinə çevrilir.

Tez-tez verilən suallar

Vərəsələr mirası qəbul edəndə mülkiyyətin hansı növü yaranır?

Paylı mülkiyyət. Hər vərəsənin payı miras hüququ haqqında şəhadətnamədə göstərilir və vərəsə sonradan öz payına sərəncam verə bilər.

Mənzil ərin adınadır, arvadın razılığı olmadan satıla bilərmi?

Mənzil nikah dövründə alınıbsa, birgə mülkiyyətdir və satış üçün arvadın notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılığı lazımdır. Razılıq alınmayıbsa, arvad əqdin etibarsız sayılmasını məhkəmədə tələb edə bilər.

Ümumi mənzilin vergi və təmir xərclərini kim ödəyir?

Paylı mülkiyyətdə hər iştirakçı vergi, rüsum və saxlanma xərclərində öz payına mütənasib iştirak edir. Başqa qayda iştirakçıların razılaşması ilə müəyyən edilə bilər.

Payı natura şəklində ayırmaq mümkün deyilsə nə olur?

Ayrılan iştirakçıya payının dəyəri pulla ödənilir. Tərəflər məbləğ barədə razılaşmasa, dəyəri məhkəmə ekspertizanın rəyinə əsasən müəyyən edir.