Kirayəçi və ev sahibi: depozit, vaxtından əvvəl çıxarma, təmir

Müqavilənin bitməsinə hələ 8 ay var, ev sahibi isə zəng edib «ay sonunadək evi boşaldın, oğlum evlənir» deyir. Başqa bir kirayəçi mənzildən çıxanda 700 manatlıq depozitini geri ala bilmir: ev sahibi «divarlar köhnəlib, rəngləyəcəm» deyir. Kirayəçi və ev sahibi arasındakı belə mübahisələrin cavabı iki yerdədir — bağlanmış müqavilənin mətnində və Mülki Məcəllənin kirayə haqqında qaydalarında.

Müqavilə yazılı olmalıdır: mübahisələrin yarısı buradan başlayır

Mənzili şifahi razılaşma ilə kirayələmək hələ də geniş yayılıb. Mübahisə yarananda isə hər şey sübuta dirənir: aylıq haqq nə qədər idi, depozit verilibmi, müqavilə neçə aya bağlanmışdı? Yazılı müqavilə bu sualları əvvəlcədən cavablandırır və hər iki tərəfi qoruyur.

Müqavilədə ən azı bunlar olsun:

1. Tərəflərin adı, şəxsiyyət vəsiqəsinin məlumatları və mülkiyyətçinin çıxarışı.
2. Mənzilin ünvanı və təhvil anındakı vəziyyəti: əşyaların siyahısı, sayğacların göstəriciləri, fotoşəkillər.
3. Müddət, aylıq haqq, ödəniş tarixi və üsulu.
4. Depozitin məbləği və ondan hansı hallarda tutulma aparılacağı.
5. Kommunal xərcləri kimin ödədiyi.
6. Tərəflərdən hər birinin vaxtından əvvəl çıxması üçün xəbərdarlıq qaydası.
7. Təmir və yaxşılaşdırmalar barədə razılaşma.

Hazır mətni kirayə müqaviləsi nümunəsi yazısında tapa bilərsiniz. Yazılı müqavilə ev sahibi üçün vergi baxımından da vacibdir: 2026-cı ildən fiziki şəxsə məxsus yaşayış sahəsinin fiziki şəxsə kirayəsindən əldə olunan gəlir 10% dərəcə ilə vergiyə cəlb olunur. Bu öhdəliyi evi kirayəyə verənin vergisi yazısında ayrıca izah etmişik.

Depozit: nə vaxt qaytarılır və nə tutula bilər?

Depozit kirayəçinin müqavilə üzrə mümkün borclarını təmin edən puldur: ödənilməmiş kirayə haqqı, kommunal borc, mənzilə və əşyalara vurulmuş zərər. Qanun onun məbləğini müəyyən etmir, praktikada çox vaxt bir aylıq kirayə haqqı qədər olur. Müqavilə bitəndə və mənzil təhvil veriləndə depozit tutulmalar çıxılmaqla qaytarılmalıdır.

Mübahisələrin mərkəzində «təbii köhnəlmə» anlayışı dayanır. Kirayəçi mənzili aldığı vəziyyətdə qaytarmalıdır, amma normal istifadədən yaranan köhnəlmə nəzərə alınmaqla. İki il yaşanmış mənzildə boyanın solması, döşəmədəki yüngül cızıqlar, qapı menteşələrinin boşalması kirayəçinin təqsiri sayılmır.

Aysel 2 il ərzində ayda 650 manata mənzil kirayələyib və eyni məbləğdə depozit verib. Çıxanda ev sahibi Rafael 400 manatı «divarları rəngləmək üçün» saxlayır. Aysel mənzili qəbul edərkən çəkdiyi fotoları və təhvil aktını göstərir: divarlar zədələnməyib, sadəcə solub. Bu, təbii köhnəlmədir və Rafaelin həmin məbləği saxlamağa əsası yoxdur. Rafael yazılı tələbə cavab vermədikdə Aysel depozitin qaytarılması üçün məhkəməyə iddia verir.

Depozit əsassız saxlanılırsa, əvvəlcə ev sahibinə məbləği və qaytarılma müddətini göstərən yazılı tələb göndərin. Cavab olmasa, məhkəməyə müraciət edin. Sübut kimi müqaviləni, ödəniş qəbzlərini və ya bank köçürmələrini, təhvil aktını və fotoşəkilləri təqdim edin.

Ev sahibi kirayəçini vaxtından əvvəl çıxara bilərmi?

Müddətli müqavilə hər iki tərəfi bağlayır. Ev sahibinin fikrini dəyişməsi, mənzili qohumuna vermək istəməsi və ya daha çox pul təklif edən kirayəçi tapması müqaviləni birtərəfli ləğv etmək üçün əsas deyil. Müqavilədə tərəflərə xəbərdarlıq etməklə vaxtından əvvəl çıxmaq imkanı yazılıbsa, həmin şərt tətbiq olunur. Müqavilə müddətsiz bağlanıbsa, tərəflərdən hər biri qanunda və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş xəbərdarlıq qaydasına əməl etməklə ona xitam verə bilər.

Kirayəçinin ciddi pozuntusu olduqda isə ev sahibi müqaviləni vaxtından əvvəl ləğv etməyi tələb edə bilər. Belə pozuntulara, məsələn, bunlar aiddir:

• kirayə haqqının sistematik ödənilməməsi;
• mənzilin təyinatına zidd istifadəsi;
• mənzilə və ya əşyalara ziyan vurulması;
• ev sahibinin razılığı olmadan mənzilin başqasına kirayəyə verilməsi;
• qonşuların normal yaşayışının pozulması.

Kirayəçi çıxmaqdan imtina edirsə, mübahisəni məhkəmə həll edir. Ev sahibinin qıfılı dəyişməsi, kirayəçinin əşyalarını çölə çıxarması və ya işığı, qazı kəsdirməsi qanuni yol deyil. Konstitusiya hər kəsin yaşadığı yerin toxunulmazlığını təmin edir və bu qoruma kirayədə yaşayan şəxsə də şamil olunur.

Kamran 12 aylıq müqavilə ilə yaşayır. Dördüncü ayda ev sahibi Vüsal mənzili satacağını və Kamranın bir həftəyə çıxmalı olduğunu bildirir. Mülkiyyətçinin dəyişməsi, bir qayda olaraq, kirayə müqaviləsinə xitam vermir: yeni sahib müqaviləni davam etdirməli olacaq. Kamran bunu bildiyi üçün danışıqlarda güclü mövqedə olur. Nəticədə Vüsal köçmə xərclərini və bir aylıq haqqı ödəyir, Kamran isə 30 gün ərzində çıxır, razılaşma yazılı rəsmiləşdirilir.

Kirayəçi vaxtından əvvəl çıxmaq istəyirsə

Kirayəçinin vaxtından əvvəl çıxma qaydası ilk növbədə müqavilə ilə müəyyən edilir. Müqavilədə, məsələn, «bir ay əvvəl yazılı bildiriş» şərti varsa, ona əməl etmək kifayətdir. Belə şərt yoxdursa, ən etibarlı yol ev sahibi ilə yazılı razılaşmadır; qanunun bu hal üçün nəzərdə tutduğu xəbərdarlıq qaydasını e-qanun.az-da Mülki Məcəllənin kirayə haqqında fəslindən yoxlayın. Razılaşmadan və xəbərdarlıqsız çıxan kirayəçi ev sahibinə dəyən real zərərə, məsələn, mənzilin boş qaldığı dövrə görə məsuliyyət daşıya bilər, amma bu zərər sübut olunmalıdır.

Ev sahibi öz vəzifələrini ciddi pozursa, vəziyyət dəyişir. Əsaslı təmir aparılmadığı üçün mənzil yaşayış üçün yararsız hala düşübsə, kirayəçi müqavilənin vaxtından əvvəl ləğvini və zərərin ödənilməsini tələb edə bilər. Müqaviləyə xitam veriləndə qabaqcadan ödənilmiş, amma yaşanmamış ayların haqqı, qarşılıqlı tələblər nəzərə alınmaqla, qaytarılmalıdır.

Təmir: kim nəyi ödəyir?

Ümumi qayda belədir: müqavilədə başqa şərt yoxdursa, kirayəçi mənzili saz vəziyyətdə saxlayır və cari təmiri öz hesabına aparır, əsaslı təmir isə ev sahibinin öhdəliyidir.

Bu bölgü dispozitivdir, yəni tərəflər müqavilədə başqa qayda yaza bilərlər. Məsələn, kirayə haqqının azaldılması müqabilində bütün təmiri kirayəçinin öhdəsinə qoymaq mümkündür.

Yaxşılaşdırmalarla bağlı ayrıca qayda var. Kirayəçi ev sahibinin razılığı ilə mənzildən ayrılmayan yaxşılaşdırma edibsə, məsələn, yeni döşəmə vurubsa, müqavilə bitəndə xərclərin əvəzini tələb edə bilər. Razılıq alınmayıbsa, bir qayda olaraq, bu xərc ödənilmir. Ayrıla bilən əşyalar, məsələn, kirayəçinin quraşdırdığı kondisioner, onun mülkiyyətidir və mənzilə zərər vurmadan sökülüb aparıla bilər. Buna görə istənilən ciddi təmirdən əvvəl ev sahibinin razılığını yazılı alın.

Tez-tez verilən suallar

Ev sahibi mənim yoxluğumda mənzilə girə bilərmi?

Xeyr. Mənzil kirayəyə veriləndən sonra ondan kirayəçi istifadə edir və ev sahibi onun razılığı olmadan içəri girə bilməz. Müqavilədə vəziyyətin yoxlanılması üçün əvvəlcədən xəbərdarlıqla baxış nəzərdə tutula bilər.

Ev sahibi müqavilə müddətində kirayə haqqını artıra bilərmi?

Müqavilədə başqa qayda yoxdursa, kirayə haqqı yalnız tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilir. Ev sahibinin birtərəfli bildirişi yeni məbləği sizin üçün məcburi etmir — müqavilədəki məbləği ödəməyə davam edin və ödənişləri sənədləşdirin.

Ev sahibi vəfat edərsə, müqavilə nə olur?

Ev sahibinin ölümü müqaviləyə öz-özünə xitam vermir: onun hüquq və vəzifələri mirası qəbul edən vərəsələrə keçir. Vərəsələr mirası rəsmiləşdirənədək ödənişləri kimə etdiyinizi yazılı qeyd edin; prosesin mərhələlərini vərəsəlik qaydaları yazısında izah etmişik.

Müqavilə yoxdursa, depoziti necə sübut edim?

Bank köçürməsi, depozitin verildiyini təsdiq edən yazışma və ya qəbz sübut kimi təqdim oluna bilər. Nağd ödənişdə ev sahibindən əl ilə yazılmış və imzalanmış qəbz almaq sonradan çox mübahisənin qarşısını alır.