Torpaq sahəsinin dövriyyəsi və əqdlər

• xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar;
• bələdiyyələrin ehtiyat fondunun özəlləşdirilə bilən torpaqları;
• «İpoteka haqqında» Qanunla ipoteka predmeti sayılan torpaq sahələri;
• özəlləşdirilən dövlət obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələri;
• dövlət və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzərində istifadə və icarə hüquqları;
• bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar üzərində icarə hüquqları.

Məcəllədə nəzərdə tutulmuş dövlət torpaqları, ümumi istifadədə olan, habelə hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsində və icarəsində olan bələdiyyələrin kənd təsərrüfatına yararlı torpaqları alqı-satqı obyekti ola bilməz (maddə 86, 2-ci bənd).

Kimə və hansı yolla satılır (maddə 86)

Torpaqlar dövlət mülkiyyətinə, bələdiyyə mülkiyyətinə, habelə Azərbaycan Respublikasının vətəndaşlarının və hüquqi şəxslərinin mülkiyyətinə satıla bilər (maddə 86, 3-cü bənd). Əcnəbilərə və vətəndaşlığı olmayan şəxslərə, xarici hüquqi şəxslərə, beynəlxalq birliklərə və təşkilatlara, habelə xarici dövlətlərə torpaqlar yalnız icarə hüququnda verilə bilər (maddə 86, 4-cü bənd).

Torpaq sahələri üzərində mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqları mülkiyyətçilərin və ya onların vəkil etdiyi şəxslərin, yaxud orqanların qərarı (razılığı) ilə bilavasitə, torpaq hərracları və ya müsabiqələri vasitəsilə alınıb satıla bilər. Bələdiyyə mülkiyyətindəki torpaqların alqı-satqısı ərazinin inkişaf planları, yerquruluşu, yaşayış məntəqələrinin baş planı şəhərsalma sənədləri əsasında planlaşdırılır və bələdiyyələr tərəfindən həyata keçirilir; bələdiyyə torpaqlarının, habelə onlar üzərində icarə hüquqlarının alqı-satqısı torpaq hərracları və müsabiqələri vasitəsilə aparılır (maddə 86, 5–6-cı bəndlər).

Vətəndaşların və hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan torpaqlar, habelə onlar üzərində istifadə və icarə hüquqları bilavasitə satıldıqda alqı-satqı tərəflər arasında bağlanılmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilələr əsasında həyata keçirilir (maddə 86, 7-ci bənd).

⚠ İmtahan tələsi: əcnəbilərə və onlarla sadalanan subyektlərə torpaqlar yalnız icarə hüququnda verilə bilər (maddə 86, 4-cü bənd), onlara obyekt satıldıqda da torpaq sahəsi mülkiyyətə deyil, icarəyə verilir (maddə 88, 4-cü bənd).

Nizamnamə (pay) fonduna verilmə (maddə 87)

Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsi hüquqi şəxslərin nizamnamə (pay) fonduna mülkiyyət və istifadə hüququ formalarında verilir; dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahəsi isə nizamnamə (pay) fonduna yalnız istifadə hüququ əsasında verilə bilər. Torpaq istifadəçiləri torpaqdan istifadə hüququnu nizamnamə (pay) fonduna yalnız mülkiyyətçilərin razılığı ilə müvəqqəti verə bilərlər (maddə 87, 1–3-cü bəndlər).

Pay şəklində verilən torpaq sahəsinin və ya sahədən istifadə hüququnun dəyəri tərəflərin müqaviləsi ilə müəyyən edilir. Mülkiyyət və ya istifadə hüququ nizamnamə (pay) fonduna dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra keçir; qeydiyyat tərəflərin müqaviləsi əsasında aparılır (maddə 87, 4–5-ci bəndlər).

Daşınmaz əmlakla birlikdə torpaq hüquqlarının keçməsi (maddə 88)

Tikiliyə, qurğuya və ya müəssisəyə (obyektə) mülkiyyət hüququ başqa şəxsə keçərkən onların yerləşdiyi torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ da həmin şəxsə obyektin əvvəlki mülkiyyətçisinə məxsus olan həcmdə və torpaq sahəsindən istifadə üzrə müəyyən edilmiş şərtlər və məhdudiyyətlər qalmaqla keçir. Dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan obyektlər xüsusi mülkiyyətə satıldıqda daşınmaz əmlakla birlikdə onun yerləşdiyi torpaq sahəsi də satılır və ya satınalma hüququ ilə icarəyə verilir (maddə 88, 1–2-ci bəndlər).

Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya, o cümlədən fərdi yaşayış evinə, habelə qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilən torpaq sahəsinə hüquqlar əldə edənə keçir; torpaq sahəsinin bina və ya qurğu yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir. Çoxmənzilli yaşayış evlərinin, habelə onlara aid olan qeyri-yaşayış tikililərinin torpaq sahələri həmin evlərin tərkib hissələri mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətinə keçir (maddə 88, 3-cü bənd). Əcnəbilərə, vətəndaşlığı olmayan şəxslərə, xarici hüquqi şəxslərə, beynəlxalq birliklərə və təşkilatlara, habelə xarici dövlətlərə obyektlər satıldıqda torpaq sahələri onların icarəsinə verilir (maddə 88, 4-cü bənd).

📌 Qeyd: obyektə mülkiyyət hüququ keçərkən torpağa mülkiyyət hüququ əvvəlki mülkiyyətçiyə məxsus olan həcmdə keçir; torpaq mülkiyyətçisinə mənsub bina (qurğu) keçərkən isə sahə tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilir, onun yerləşdiyi və istifadəsi üçün zəruri olan hissəyə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir (maddə 88, 1-ci və 3-cü bəndlər).

İpoteka (maddə 89)

İpoteka haqqında müqavilə üzrə hüquqi və fiziki şəxslərin mülkiyyətində olan torpaq sahələri ipoteka qoyula bilər. Yaşayış məntəqələrində ümumi istifadədə olan torpaqların, o cümlədən şəhərsalma qaydalarına uyğun olaraq binalar və tikililər ucaldılmasına yol verilməyən şəhər torpaqlarının, xüsusi mühafizə olunan ərazilərdəki torpaqların, habelə xüsusi istifadə şəraitinə malik zonalardakı sahələrin tərkibindən dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların ipotekasına yol verilmir. İpotekasına yol verilməyən torpaqlar istisna olmaqla, dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan başqa torpaq sahələri və bu sahələr üzərində istifadə və icarə hüquqları girov (ipoteka) predmeti ola bilər (maddə 89, 1–3-cü bəndlər).

Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqların ipotekasına kənd təsərrüfatı məhsullarının istehsalı və emalı, habelə torpaq qanunvericiliyinə uyğun olaraq bu kateqoriya torpaqların məqsədli istifadəsi ilə bağlı yaranan öhdəliklərin təmin edilməsi üçün yol verilir. Bina, tikili, qurğu və ya digər daşınmaz əşyalar yalnız onların yerləşdiyi, yaxud fəaliyyətini təmin etdiyi torpaq sahəsi ilə birlikdə ipoteka qoyulur. Torpaq sahəsinin bir hissəsi ipoteka qoyulduqda həmin hissənin sərhədləri ipoteka qoyulmazdan əvvəl müəyyən edilməlidir (maddə 89, 4–6-cı bəndlər).

İpoteka qoyan əsas öhdəliyi yerinə yetirmədiyi halda ipoteka qoyulmuş torpaq sahəsinə müvafiq qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada tutma yönəldilə bilər. İpotekasaxlayan xarici hüquqi və ya fiziki şəxs olduqda ipoteka müqaviləsində, ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik icra edilmədikdə ipoteka qoyulmuş torpaq sahəsinin ən geci bir il ərzində məcburi satılacağı barədə müddəa əks etdirilməlidir. Torpaq sahəsinin ipotekaya qoyulması qaydası «İpoteka haqqında» Qanun və Mülki Məcəllə ilə tənzimlənir (maddə 89, 7–9-cu bəndlər).

⚠ İmtahan tələsi: ən geci bir il ərzində məcburi satış müddəası hər ipotekada yox, ipotekasaxlayan xarici hüquqi və ya fiziki şəxs olduqda tələb olunur (maddə 89, 8-ci bənd).

Dəyişdirmə (maddə 90)

Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahələri Mülki Məcəlləyə uyğun olaraq hər hansı nisbətdə biri-biri ilə dəyişdirilə bilər (maddə 90, 1-ci bənd). Dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələri qarşılıqlı razılıq əsasında xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahələri ilə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqanın (qurumun) təqdimatı əsasında, belə orqanla (qurumla) razılaşdırmaqla, belə orqanın (qurumun) qərarı ilə dəyişdirilir. İstisnalar: «Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında» Qanunla müəyyən edilmiş torpağın dövlət ehtiyacları üçün alınmasına əsas verən hallar, habelə qanunla özəlləşdirilməsi qadağan olunan və dövlətin müstəsna mülkiyyətində olan torpaq sahələri. Belə dəyişdirmə, habelə dəyişdirilən torpaq sahələrinin qiymətləndirilməsi Mülki Məcəllənin 155.5-ci maddəsinə uyğun olaraq həyata keçirilir (maddə 90, 1-1-ci bənd).

Dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrindən istifadə və ya icarə hüquqları əsasında istifadə edənlər müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya bələdiyyənin razılığı ilə həmin torpaq sahələrini başqalarının həmin ərazidəki istifadə və ya icarə hüququnda olan torpaq sahələri ilə dəyişdirə bilərlər (maddə 90, 2-ci bənd).

Bağışlama və vərəsəlik (maddə 91–92)

Torpağın mülkiyyətçisi Mülki Məcəllədə müəyyən edilmiş qaydada və formada bağışlama müqaviləsi ilə torpaq sahəsini və ya onun bir hissəsini əvəzsiz olaraq Azərbaycan Respublikasının hər hansı vətəndaşının və ya hüquqi şəxsin, habelə dövlətin və ya bələdiyyənin mülkiyyətinə verə bilər (maddə 91, 1-ci bənd). Dövlət və bələdiyyə torpaqlarının bağışlanmasına yol verilmir; bu torpaqlar üzərində istifadə və icarə hüquqları qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada bağışlana bilər (maddə 91, 2-ci bənd).

Mülkiyyətçi öldükdə torpaq sahəsinin hamısı və ya bir hissəsi üzərində mülkiyyət hüququ vərəsəlik qaydasında vəsiyyət üzrə və ya qanun üzrə Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydada və formada vərəsələrə keçir. Nə qanun, nə də vəsiyyət üzrə vərəsə yoxdursa, bütün vərəsələr mirasdan imtina etmişsə və ya vərəsəlik hüququndan məhrum edilmişdirsə, vərəsələri olmayan torpaq dövlətə keçir; miras qoyan şəxs ahıllar və əlilliyi olan şəxslər üçün sosial xidmət müəssisələrinin, müalicə, tərbiyə və sosial təminat müəssisələrinin təminatında olmuşdursa — həmin müəssisənin mülkiyyətinə keçir (maddə 92, 1–2-ci bəndlər). Dövlət və bələdiyyə torpaqları vərəsələrə yalnız istifadə və icarə hüquqları əsasında keçə bilər (maddə 92, 3-cü bənd). Torpaq sahəsi vərəsəlik qaydasında yetkinlik yaşına çatmamış şəxsə keçdikdə onun qanuni müvəkkilləri həmin sahəni vərəsə yetkinlik yaşına çatana qədər icarəyə verə bilərlər (maddə 92, 4-cü bənd).

Torpaq sahəsinə dair əqdlərin rəsmiləşdirilməsi (maddə 93)

Torpaq sahəsinə dair əqdlər yazılı formada, əqdləri bağlayan tərəflər və ya onların müvəkkilləri tərəfindən imzalanan sənədlərin tərtib edilməsi yolu ilə Mülki Məcəllənin müddəalarına uyğun olaraq həyata keçirilir; torpaq sahəsinə və ya onun üzərindəki daşınmaz əmlaka dair bağlanan əqd müqavilə ilə rəsmiləşdirilir (maddə 93, 1–2-ci bəndlər). Qanunvericilikdə başqa hallar nəzərdə tutulmamışdırsa, müqavilədə aşağıdakılar göstərilməlidir (maddə 93, 3-cü bənd):

• müqavilənin tərəfləri;
• müqavilənin növü;
• müqavilənin predmeti, torpaq sahəsinin planı və ölçüsü, məhdudiyyətlər və servitutlar da daxil olmaqla sahənin hüquqi rejimi, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyat nömrəsi, sahədə yerləşən daşınmaz əmlak barədə məlumatlar;
• müqavilə bağlanmazdan əvvəl torpaq sahəsinin və onun üzərindəki daşınmaz əmlakın əldə edilməsinin əsasları;
• torpaq sahəsi və onunla bağlı daşınmaz əmlaka dair qadağanlar qoyulması barədə qeydlər;
• sahə üzərində üçüncü şəxslərin məhdudiyyət öhdəliklərinin olub-olmaması barədə göstərişlər;
• torpaq sahəsi üzərində hüquqların verilməsi tarixi;
• əqdin qiyməti və onun həqiqiliyi barədə tərəflərin öz imzaları ilə təsdiq edilmiş ərizələri;
• tərəflərin öhdəlikləri.

📌 Yadda saxla — testlərdə ən çox düşən 10 fakt

1. Alqı-satqı obyekti qeydiyyata alınmış sadalanan sahələr və hüquqlar ola bilər; bələdiyyə torpaqları üzrə siyahıda icarə hüquqları, dövlət və xüsusi torpaqlar üzrə istifadə və icarə hüquqları adlanır (maddə 86, 1-ci bənd)
2. Məcəllədə nəzərdə tutulmuş dövlət torpaqları, ümumi istifadədə olan, habelə hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsində və icarəsində olan bələdiyyələrin kənd təsərrüfatına yararlı torpaqları alqı-satqı obyekti ola bilməz (maddə 86, 2-ci bənd)
3. Torpaq dövlətin, bələdiyyənin, Azərbaycan Respublikasının vətəndaşlarının və hüquqi şəxslərinin mülkiyyətinə satıla bilər; əcnəbilərə və onlarla sadalanan subyektlərə yalnız icarə hüququnda verilə bilər (maddə 86, 3–4-cü bəndlər)
4. Bələdiyyə torpaqları və onlar üzərində icarə hüquqları — hərrac və müsabiqə vasitəsilə; vətəndaşların və hüquqi şəxslərin torpaqlarının bilavasitə satışı — notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında (maddə 86, 6–7-ci bəndlər)
5. Nizamnamə (pay) fondu: xüsusi torpaq — mülkiyyət və istifadə hüququ formalarında, dövlət və bələdiyyə torpağı — yalnız istifadə hüququ, istifadəçi — yalnız mülkiyyətçilərin razılığı ilə müvəqqəti; hüquq dövlət qeydiyyatından sonra keçir (maddə 87, 1–3-cü və 5-ci bəndlər)
6. Obyekt keçərkən torpağa mülkiyyət hüququ əvvəlki mülkiyyətçiyə məxsus olan həcmdə, şərtlər və məhdudiyyətlər qalmaqla keçir; dövlət və ya bələdiyyə obyekti xüsusi mülkiyyətə satıldıqda torpaq satılır və ya satınalma hüququ ilə icarəyə verilir; çoxmənzilli evlərin torpaq sahələri — ümumi paylı mülkiyyətə (maddə 88, 1–3-cü bəndlər)
7. Bina, tikili, qurğu və digər daşınmaz əşyalar yalnız yerləşdiyi və ya fəaliyyətini təmin etdiyi torpaq sahəsi ilə birlikdə ipoteka qoyulur; sahənin hissəsinin sərhədləri ipotekadan əvvəl müəyyən edilməlidir (maddə 89, 5–6-cı bəndlər)
8. İpotekasaxlayan xarici hüquqi və ya fiziki şəxs olduqda müqavilədə, öhdəlik icra edilmədikdə sahənin ən geci bir il ərzində məcburi satılacağı barədə müddəa əks etdirilməlidir (maddə 89, 8-ci bənd)
9. Xüsusi torpaqlar hər hansı nisbətdə biri-biri ilə dəyişdirilə bilər; dövlət torpağı istisnalar xaricində qarşılıqlı razılıq əsasında, təqdimat və razılaşdırma ilə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqanın (qurumun) qərarı ilə xüsusi torpaqla dəyişdirilir (maddə 90, 1-ci və 1-1-ci bəndlər)
10. Dövlət və bələdiyyə torpaqlarının bağışlanmasına yol verilmir, vərəsələrə yalnız istifadə və icarə hüquqları əsasında keçə bilər; vərəsəsiz torpaq — dövlətə (miras qoyan sadalanan müəssisələrin təminatında olmuşdursa — həmin müəssisəyə) (maddə 91, 2-ci bənd; maddə 92, 2–3-cü bəndlər)

Biliyini yoxla: Dərs 10 testi — 25 sual · bütün testlər

Əvvəlki mövzu: hüquqlara xitam, hüquq və vəzifələr (maddə 74–84).

Növbəti mövzu: torpaq haqqı, zərər, mübahisələr və məsuliyyət (maddə 94–113).